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公司谋划,不是小我私人秀场。

文 | 地产八卦女  陈庆

01

昨天,万科对组织架构“大动刀”,天下原有五大区域调整为七个。

但最为重磅的新闻,莫过于原北方区域首席合资人刘肖,调任出任团体执行副总裁和首席运营官。其统领的北方区域,被一分为二,由原北京区域副总卢冰和沈阳首席合资人林瞳分管。

对此,有坊间谈论说,刘肖,很可能距“万科头马”又近了一步。

现实上,早在2016年年头,孙嘉就并升职为团体执行副总裁,接替王文金任万科财政认真人、首席财政官。在昔时3月举行的年度业绩会上,孙嘉也坐在了台上,首次以执行副总裁身份亮相,并被主持人先容为“少帅孙嘉”。

而随后的万宝之争,让最终的总裁员选浮出水面――是2012年才加入万科,此前并不为人所知的祝九胜。

因此,刘肖的升迁,是不是距离头马又近了一步,我不知道。然则,我还记得曾经有一次宣布会上,有记者问郁亮说,“郁总,万科提升职业司理人的尺度是什么?”

郁亮那时回覆说:“固然是能够率领团队打胜仗的人。”

那么,刘肖呢?

02

说真话,若是单从杭州万科总司理的履向来看,刘肖显然就是郁亮所说的这种人――在刘肖从战投帮出任杭州地方一把手之后,杭州万科在拿地规模、频率,到多条理产物结构,再到整个市场的把控、产物的推广方面,都取得了其他开发商难于上青天式的提高。

仅仅两年时间,杭州万科便在刘肖的率领下,从2011年的四五十亿,直线跃升至2013年的百亿级别,并最终在2014年,一举夺得昔时杭州市销售套数第一、面积第一等众多 NO.1 。

然而,客观来说,刘肖之以是能在杭州任上,被媒体封为“年轻神”,固然有其小我私人的先天和起劲,但更大的缘故原由,还在于他的“遇见”。

所谓“朱紫三年遇,良人一生求”,刘肖原本跟万科只是露珠姻缘,在深圳区域战投部事情的时刻,因难以融入深圳万科文化而去职,厥后在其哈佛同砚孙嘉的辅助下,不久便重回万科战投部。这一次他的运气要好太多,不久便成为郁亮的左膀右臂、战投帮的焦点成员。

由此,只管刘肖在入杭第二年,就辅助杭州万科年销售额首次突破100亿,但在其他人看来,这些成就都是确立在郁亮的辅助之上。作为“战投帮明日系中的明日系”,在杭州只要刘肖看上的土地,团体都市赞成购置。这是其他地方公司享受不到的福利。

而对于刘肖来说,遇见孙嘉、遇见郁亮只是人生巅峰的第一步,遇见杭州楼市的重启,才是最为要害的第二步。

我们知道,在2008年金融危急事后,杭州楼市可以说是履历了一轮“冰血暴”:房价降幅之大,房产销售萎缩之巨,在天下局限内均压倒一切。

而在刘肖刚赴任杭州的2012年4月,阴跌了四年之久的杭州土地市场,已经靠近触底。敏锐意识到这一点的刘肖,迅速行使土地市场的低谷时间,更行使郁亮赋予的拿地审批权,最先抄底土地市场。昔时7月,杭州万科就总共抄底44万平米土地,这是万科进入杭州7年后最大的一次土地贮备动作。

刘肖,也就此在这一拿地战争中“一战封神”。赞誉者有之,称其拿地有艺术性,低谷拿地,岑岭不拿;艳羡着有之,由于万科有了足够的低价土地,就有了足够的战略空间;锦上添花者更是有之,郁亮不仅支持刘肖抄底杭州楼市,更让刘肖在杭州试验万科养老、地产基金等新项目。

与之相对应,除了业绩上的冲顶,刘肖向导下的杭州万科,也充实行使了那时自媒体发作的有利条件和前任周俊庭遗留下来的种种资源。例如2013年,杭州万科提出的“三好”,其最初泉源即是周俊庭在2011年提出的『好屋子、好服务、好邻人』开发三部曲;发扬光大的良渚文化村,也是站在周俊庭等前任的基础上,才有了今天的天下影响力。

固然,用今天的眼光看,杭州万科是在刘肖任上才冲上了规模,这也是其最大的孝顺。

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03

然则,当所有的 [ 遇见 ] 都成过往,2015年后,刘肖升任北京万科总司理一职,却并未让其再攀岑岭,反而令其走下神坛。

▲从图中可以看出,北京万科从2019年后,无论是销售额、营业收入照样利润率,都有着显著下降。北京万科,也成为2019年以来,快要两年没拿地的房企。(数据泉源:销冠智库存)

为什么会泛起这样的情形?实在从基本上讲,这是没吃透北京和杭州楼市的内核:

在人口增量上,北京考究人口疏解,杭州追求人才盈利;

在地域区块上,北京摊大饼,有着严酷的环线品级区分。杭州炒看法,纵然是外环,也出了未来科技城这样的房价焦点区;

在政治经济学局限,北京考究房住不炒,一再成为天下政策风向标。杭州考究市场经济,多次被冠名为“炒房之都”......

由此,刘肖虽然在杭州有着乐成的一线操盘履历,但这些履历却很难平移至北京――作为政治中央,北京觉悟性极强,自然在种种调控上身先士卒。

也正由于政策云云之主要,“推测政策”成为了北京房企生长的不二窍门。2015年,在郁亮重申“白银时代”的看法后后,刘肖便迫在眉睫启动了“6+X”周全多元化转型战略。其中“6”包罗了都会更新(曼哈顿设计)、商业地产、持有型长租公寓、装修营业、社区配套服务商营业、以及金融营业。彼时还提到,北京万科未来三年的五个新引擎,即“TOD、科创园、文创园、产业小镇、旧改”。

对此,刘肖说:“若是北京万科的转型不能乐成,那么我在万科留下来就没有价值。”

然而,“6+X”战略,无论是都会更新,照样长租公寓、科创园,甚至少有提及的养老地产,北方区域重点结构的这几个新路径都有一个配合的特点:前期投入大、生长周期长、资金回流慢。

再加上,北京的楼市政策更改异常频仍,北京万科以长周期营业对赌短周期政策,一旦失败,造成的将会是战略性的失误,引起的内伤三年缓不外来。后续团队频仍更改,也就成为一定。

例如,在土拍市场最疯狂的2016-2017年,政府为给土拍降温,实验性推出“矜持”战略。但万科在长周期营业的推动下,稀奇是在长租公寓风口的熏染下,居然整了个100%全矜持。两块地,加上后期的建安、装修、财政成本、运营成本,至少150亿的资金,就这么被冻结起来了。

150亿啊,无论北京万科再怎么试图模式创新,终究抵不外糟糕的财政数据。

而更令人受惊的是,北京万科的拿地战略也同样遵照了类似的长周期逻辑。2015年,刘肖接手后,对于土地市场提出了“曼哈顿设计“,声称要绕开土地公然拍卖市场,通过收购存量资产,举行刷新、升级成为更适合市场的产物。

由此,原本就被种种神奇操作折腾的北京万科,又拿了一堆没法卖的整体用地,声称要给北京的年轻人提供设施齐全的月租3000元的公寓。

然而,随着北京人口疏解政策的推进,稀奇是在北京执行严酷的商住限售政策后,北京万科一直存在部门项目难以消化的难题,这导致北京万科的周转速率不快,且很难增添新项目,再也没有在公然市场上拿过地。

也正有鉴于此,北京万科没有新项目,旗下的设计团队,居然整体跳槽去了中海。

也就是从谁人时刻,北京万科只能依赖少数大盘项目的尾货维持销售,自此失去了京城头牌房企的颜面。

04

有北京的机构统计,万科去年在北京全口径销售额190亿。

而2020年1-12月,万科累计实现条约销售金额7041.5亿元。

这样一对比,可以看出,北京区域在万科的销售中,确实孝顺寥寥。

对此,有媒体说,刘肖是战略驱动型人格,推行的是年轻化、精英化治理模式。他喜欢创新、新话题和新头脑,但却并不关注事情若何落地执行。

但不管怎么样,刘肖仍然荣升万科执行副总裁,以及首席运营官。在此,祝福他的下一站。

关于地产,希望能与人人有更多交流。

本文首发于微信民众号:地产八卦女。文章内容属作者小我私人看法,不代表和讯网态度。投资者据此操作,风险请自担。

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